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房贷20年 还贷12年 房贷实际还款到底要几年?

2018-09-11 阅读:46


  买房买房,说到买房,贷款和首付就是一道绕不开的坎,也正因为申请困难的房贷和难以筹齐的首付,普通人在考虑房产置业问题时,或多或少都会有一些畏难情绪,但如果真的冷静思考的话,贷款买房,其实并没有我们想象中的那么难。


房贷实际还款

  为什么说贷款买房没你想象中的难呢?举个例子吧,就说我们以为的房贷,可能要还上20年,咋一看是挺让人压抑的。不过,如果认真来算,其实20年的房贷,真正要还,只需要12年的时间。


  一、M2和GDP对货币贬值的影响


  GDP我们都知道意思,不过M2平时说的不多,不熟悉金融的人可能不太了解它跟我们买房贷款之前的联系。


  M2同时反映现实和潜在购买力。M2的增速是银行制定货币政策是最重要的参考依据。


  这么说吧,如果说GDP代表的是创造财富的速度,那么M2代表的就是印钞的速度。


  如果M2增速大于GDP增速,也就是当创造财富的速度还不及印钞速度时,就会货币贬值。


  以20年来说,1996年的GDP和M2数据和2016年的相比,可以计算得出,这20年里,货币贬值了1000.87%。


  举例来说就是,2016年的11块钱,是1996年里的1块钱。


房贷实际还款

  二、货币贬值对房贷还款的影响


  当然,我们说的都是理想状态下的预测和推算,假定我们买房需要贷款20年,首付比例30%,用等额本息还款,年利率4.9%。


  如果货币没有缩水,在一线城市买100平米的房子,房价5万一平,用房贷计算器可以算出,申请20年贷款需要还贷总额为549万元,每个月需要还贷2万多。


  如果货币缩水,那么20年后的549万,相当于现在的50万。按照2万元每月的还款速度来说,2年内就能完成。


房贷实际还款

  三、房贷实际还款年限计算


  回到开头我们说的房贷实际还款期限问题上来,想知道实际还款年限,就得知道你实际的的贷款年利率。


  根据数据来算,1996年到2016年,钱币每月缩水速度为M2增速-GDP增速,也就是0.2848%。


  按照商业房贷利率来看,扣除缩水的钱,每月实际贷款利率为4.9%÷12-0.2848%=0.1235%,而实际的年利率也为1.482%。


  按照实际年利率来看,100平米的房子需要还贷404万,按照政策还款速度,只需要15年就可。并且,在后期,薪资增长,有能力提前还贷,还可以缩短房贷还款年限。


  如果是公积金住房贷款,实际的房贷还款年限可能还不到12年!


  四、结论


  根据GDP和M2的数据,我们可以推算出房贷实际的还款年限,说好的20年房贷,其实真正需要你承担的贷款,也只有12年到15年左右。


  贷款算提醒:通胀的时间差能帮你减去不少买房压力。因此,买房还是要贷款,越早贷款越划算。


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