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提前还房贷真的划算吗?需要注意哪些事项?


  最近房贷利率一路飙升,9月份全国首套房平均利率为5.22%,相当于基准利率1.06倍,环比8月上升了2.01%,同比上升了17.66%。不少银行纷纷调整了房贷利率,导致很多购房者心里也在犯嘀咕,这是不是提前还款比较划算呢?

 


  一、提前还款的注意事项


  1、提前还款需申请


  大部分的银行规定,提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请,并约定还款日期。然后按照约定的日期,携带身份证、和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷协议,并按银行的要求,将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的账户上,由银行自动扣收。


  2、提前还款的次数


  各家银行对于提前还贷并没有次数的限制,可以一次全部还清,也可部分归还贷款。只是每次还贷的起点金额各银行规定不一,有的规定是1万元或1万元的倍数,有的银行则规定千元以上就可以提前部分还贷。


  3、别忘退税


  提前偿还全部贷款后,即可取得房地产证,应在办妥房地产权利证明后的6个月内,前往税务部门办理退税手续。


  二、提前还款真的更划算?


  房贷利率上涨的确会增加还款,但是提前还款就能省钱,这可未必。


  假设小张现在贷款200万,20年,房贷利率4.9%,等额本息还款,每月月供13088元。假设银行规定贷款必须满一年,不然要收取违约金,所以小张已经还款1年,刚好明年就是第二年。


  (1)不提前还款的话,小张要明年每月的月供是13633元,每月多出545元,每年要比之前多付6540元。19年的话就是19*6540=124260元(12万)。


  (2)提前还款的话,需要一次性还款1947508元(195万),利息节省1036756元(103万)。


  这样看来是提前还款简直太省钱了。


  但是,实际上不能这么算。


  1、首先要考虑到财富缩水,也就是相当对通货膨胀。


  过去20年,中国的GDP(财富)每月的财富增长为0.9789%。每月的货币增长速度为1.2637%。


  也就是说过去20年每月财富缩水的幅度为:


  财富缩水率=印钞的速度-财富增长的速度=1.2637%-0.9789%=0.2848%。


  这样每月的房贷利率实际应该是:


  4.9%/12-0.2848%=0.1235%。


  每年就是12×0.1235%=1.482%。


  按照这个利率计算,总利息才312246.52元(31万)!


  所以说其实越往后,贷款的钱会大大缩水,但是这个贬值不需要你来承担,而是银行来承担。


  2、其次考虑其他的投资渠道


  先且不说风险大,回报也大的P2P,选取一些比较安全的宝宝类投资,万元收益大概在1%左右,那把提前还款的钱进行投资,所得的回报就是:是:


  195*1*19*365=1352325元(135万)。


  综上,提前还款最多能省下103万的利息,但是如果用余下的钱投资却可以赚135万。所以说提前还款未必能省钱,用还款的钱去进行其他的投资更划算!


  要是能有提前还款的意思,那还不如一开始就全款得了,还免了白交一年的利息,那也是好几万呢!


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