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购买已抵押房产需要注意什么?


楼市火爆,二手房的交易也非常频繁,因高房价很多二手房在交易之前曾经办理过银行抵押贷款,很多消费者对有抵押的房产交易了解少之又少,那么消费者在购买已抵押房产时又需要注意些什么呢?

一般有以下几种方式购买已抵押房产: 1、卖方提前还清贷款→取得取得《他项权证》→办理抵押登记注销手续(当地房地产交易中心)→过户
小编解读:此种方法最为安全可靠,对于买家来说不存在什么风险,只要按照正常房屋买卖程序进行就可以了。
2、办理转按揭手续
小编解读:转按揭不要求卖家提前办理抵押注销手续和提前还贷,但目前因央行从政策上有限制,转按揭业务有较大限制,对贷款人的审核也非常严格。这种手续办理起来非常费力。
3、买房申请贷款→银行批准→贷款划至卖方账户→卖方办理抵押注销手续→过户
小编解读:这种方法类似于第二种方法转按揭,买房的贷款银行一般会要求买房提供担保人来做担保以保证买方能及时还款。显而易见,在日常交易中,我们主要采取第一种方式最为安全。在实际交易中,卖家通常会要求买家先付首付,然后用首付帮自己提前结束还贷。

买家务必把握好以下两点:

(一)尽可能将首付直接付到卖家的贷款银行。
这样的做法能避免卖家收受首付后挪作他用,小编建议您还贷当天和卖方一起到银行,交付款项后让银行立即划走,用于归还之前的抵押贷款,以办理抵押登记手续。
  (二)敦促卖家提前向银行预约还款时间,取得《他项权证》马上催促卖家办理抵押注销。
到银行提前还贷到过户要有以下步骤:卖家向银行预约还款时间→到银行还贷→银行在还款当天或几日内出《他项权证》→卖家在取得《他项权证》→到房地产交易中心办理抵押注销登记手续→过户
从这个步骤中可以看出,买家替卖家还贷到过户结束,要经历一系列的过程,在这一过程中,您作为买家钱已经交出去了,可房子的名字还不是您的,相信不用小编交代,您也会敦促卖家将这一过程进行得越快越好。这样您的风险就会越小,交易就会越安全。

小编提示您,购买已抵押房产,切莫在签订买卖合同交付首付之后,一直等到合同约定过户时间再去过户。这种做法让买家您完全失去了对卖方首付的监管和控制,卖家有可能将首付挪作他用而不去还贷。正确做法是交首付和提前还贷凑在同一天,并要求卖家取得《他项权证》的当天就到交易中心办理抵押注销手续。

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