还款年限能否更改?商贷转公积金不一定划算

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  • 来源:房贷计算器

一般情况下,说起买房贷款,大多数人关心的是银行的贷款额度、贷款办理流程、房贷利率等等。但是在实际申请到贷款之后,还会有一些鲜为人知的小问题困扰到贷款人,比如,还款年限能否更改?

下面这几大冷门房贷知识,想买房或者已经买房的人千万要看。

一、贷款年限能否更改?

在正常的商业贷款流程中,贷款之前就要确定你的贷款年限,而贷款年限一旦确定后是不能中途直接更改贷款年限的。

但有不少购房者因自身经济条件的好转,会希望更改自己之前的贷款年限,该怎么办呢?如果你的还贷时间已经满一年或者一年以上,建议你可以到银行做部分提前还款。

手中有余钱的时候,到银行直接还几万本金,提前还款后,一般银行会给你两种选择:一是还款年限不变,每月还款金额减少;二是每月还款金额不变,还款年限缩短。

如果你选择第二种还款方式,就可以正常申请缩短年限,实现住房商业贷款更改年限了,不过具体如何实行还是先要看看贷款合同是怎样明确规定的,比如提前还款有没有违约金,办理提前还贷的流程之类的规定。

二、30%是月供占比的舒适线

对于有工作且单身的购房者来说,一般未来预期升值潜力大,且家庭压力小,可考虑相对把将房贷月供占收入的比例定的稍高一点,大概50%左右,这样的话还可以给自身增加点奋斗的压力,让自己更加有努力的动力,收入越来越高,房贷月供占比也逐渐越来越小。

但如果是有家庭有孩子的购房者,家庭日常生活开支和孩子的教育健康等方面消费较高,家庭压力相对较大,月供在收入中的占比就不能过高,30%是月供占其收入比重的标准线,可以相对保证家人生活的舒适度。

三、商贷转公积金贷不一定划算

不少购房者都有自己的公积金账户,但买房时或因账户余额较少或楼盘限制等因素而选择了商业贷款,所以后期为了减少房贷利息想转为公积金贷款,但其实商转公不一定划算,而且并非可以适合所有人。

1、看看你的还款剩余年限

如果你购房的商业贷款处于还款前期(如前两三年),转为公积金贷款还是比较划算的,但如果已经是还款期限的后期,就没有商转公的必要了。

2、是否考虑提前还款

如果你打算在最近几年内提前还清购房所有贷款,也不用再去考虑办理商转公。事实上,商转公一般都要根据与原申贷银行的合同来走,征得原银行同意后可能还需要支付一定金额的罚金,再加上商转公过程中可能会产生的费用,最终也不一定划算。

3、是否准备公积金二次贷款

一般来说现在很少人买房可以做到一步到位,不少人未来都有改善住房的需求,但如果是二次贷款,公积金贷款额度上限的减少可能会增加你未来的置业压力,甚至影响未来的购房打算。所以对于能够承受商贷月供且很有可能二次置业的购房者,也不推荐办理商转公贷款。

4、部分区域二套房公积金贷款利率上浮

如果你名下有两套房子,并且商业贷款的利率是有折扣的,同样不建议你办理商转公。因为部分区域的城市二套房的公积金贷款利率要上浮10%。如果你二套房的商贷享受了一定额度的优惠,利率有可能比公积金利率更低。

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